INDEKS CYBERNETYKI · WARSZAWA, MOKOTÓW

Nowoczesne domy studenckie dla każdego.

Zaczyna się tutaj.

Adaptacyjna konwersja Dantex Plaza na 759 łóżek w nowoczesnym obiekcie zaprojektowanym wyłącznie pod wynajem studencki.

Index Hub · Propozycja inwestycyjna · 2026

759

łóżek

~22 000m²

powierzchni najmu (GLA)

189,6mln PLN

całkowity koszt inwestycji

1,86×

mnożnik kapitału przy wyjściu

DOMY STUDENCKIE W WARSZAWIE

Głęboki popyt, dotkliwy niedobór łóżek

W Polsce studiuje 1,3 mln osób, a nowoczesne, celowo budowane domy studenckie praktycznie nie istnieją — większość studentów trafia na prywatny rynek najmu.

1,3mln

studentów w Polsce — 5. największa populacja w Europie

261tys.

studentów w Warszawie, obsługiwanych przez zaledwie ~17 tys. łóżek

<1%

wskaźnik pokrycia nowoczesnymi domami studenckimi (PBSA) w skali kraju

70%

studentów korzysta z najmu prywatnego lub mieszka z rodziną

15%

wskaźnik pokrycia netto PBSA w Polsce wobec 24% średniej UE/UK

~1%

działających łóżek PBSA w Europie znajduje się w Polsce

43%

udział 10 największych operatorów w Polsce wobec ~64%+ na rynkach dojrzałych

95–100%

obłożenie utrzymywane w europejskich portfelach PBSA od 2022 r.

7,4%

wzrost czynszów w 2024 r., wobec 6,2% w 2023 r.

+63%

wzrost liczby studentów zagranicznych w Polsce 2016/17–2023/24

Źródło: BONARD, Student Housing in Europe — Transactions and Trends, 2024

Wskaźnik pokrycia netto PBSA według kraju, 2024

Wielka Brytania
36%
Litwa
35%
Holandia
32%
Czechy
32%
Niemcy
27%
Francja
26%
Hiszpania
16%
Polska
15%
Portugalia
11%
Włochy
9%

Obecni inwestorzy i operatorzy PBSA w Polsce

INWESTOR	OPERATOR	ŁÓŻKA — DZIAŁAJĄCE	ŁÓŻKA — W BUDOWIE	ŁÓŻKA RAZEM	PROJEKTY
Kajima Student Housing	Student Depot	4 163	408	4 571	10
Xior Student Housing / Waystone	BaseCamp	2 762	404	3 166	4
I Asset Management	CRM Students	722	1 860	2 582	5
Bain Capital	Milestone	970	—	970	2
Nuveen / Value One	Milestone	798	—	798	2
Pozostali	—	2 528	626	3 154	14
Razem		11 943	3 298	15 241	37

11 943

działających łóżek w skali kraju

3 298

łóżek w budowie

6 500+

dodatkowych łóżek w planach

Luka cenowa w Warszawie

MIĘDZYNARODOWE / PREMIUM PBSA

Obecni operatorzy kierują ofertę do studentów zagranicznych i wymiany, z czynszami skalibrowanymi do budżetów tego segmentu — daleko poza zasięgiem studentów krajowych.

NASZ SEGMENT DOCELOWY

Polscy studenci — wysokiej jakości, celowo zaprojektowane łóżka blisko uczelni, w cenie odpowiadającej realnym możliwościom ich i ich rodzin.

PUBLICZNE DOMY STUDENCKIE I MIESZKANIA NIEFORMALNE

Starzejące się, ograniczone pojemnościowo domy studenckie oraz nieformalny najem pokoi — długie listy oczekujących, nierówna jakość, brak celowo zaprojektowanej alternatywy.

DANTEX PLAZA

Cybernetyki 19, Warszawa

Trzy połączone budynki biurowe — 19, 19A i 19B — będące własnością i zarządzane przez Dantex, wiodącego warszawskiego dewelopera mieszkaniowego. Solidna nieruchomość z ważnym pozwoleniem, gotowa do adaptacyjnej konwersji.

POWIERZCHNIA NAJMU BRUTTO: ~22 000m²
BUDYNKI: 3bloki
PLANOWANIE: Ważne pozwolenie· MPZP
PO KONWERSJI: 759łóżek

MOKOTÓW · SŁUŻEWIEC

Tramwaj, kolej i autobus pod drzwiami

Transport publiczny

TRANSPORT	PRZYSTANEK – STACJA	PIESZO
Autobus	Cybernetyki (na miejscu)	1 min
Tramwaj	Wynalazek	9 min
Kolej	Warszawa Służewiec	12 min

Czas dojazdu

15 minSGH — Szkoła Główna Handlowa
18 minKampus Uniwersytetu Warszawskiego
20 minPolitechnika Warszawska
12 minDzielnica biznesowa Mokotów

Warszawa — miasto akademickie

~21

uczelni wyższych

~255tys.

studentów szkół wyższych

~500tys.

uczących się na wszystkich poziomach — ≈29% populacji miasta

Ranking QS

UCZELNIA	QS
Uniwersytet Warszawski	#271
Politechnika Warszawska	#487
Akademia Leona Koźmińskiegodziedzinowy; potrójna akredytacja EQUIS/AMBA/AACSB	#401–450

8 największych polskich miast koncentruje 68% populacji studentów i 75% studentów zagranicznych.

WIZJA

Studencki adres z charakterem

Czyste białe bryły, ciepłe złote detale i przestronna część wspólna na parterze — zaprojektowane pod to, jak studenci naprawdę żyją.

Ta sama konstrukcja, zupełnie nowa tożsamość

Budynek A — istniejące biura
Ciemna okładzina, przestarzała elewacja, umowy najmu na czas nieokreślony

Budynek A — nowoczesny dom studencki
Biała elewacja, drewniane lamele, zadaszony dziedziniec wejściowy

CZĘŚCI WSPÓLNE

Bogaty program funkcji wspólnych — 1 300 m² przestrzeni

Pełna kondygnacja funkcji wspólnych na poziomie −1 zamienia budynek we wspólnotę — a nie tylko miejsce do spania.

01Strefy wypoczynku
02Siłownia
03Kino i strefa TV
04Sala muzyczna
05Pokoje do nauki
06Studio podcastowe
07Kuchnie wspólne
08Pralnia

PODSTAWOWY PLAN BIZNESOWY · PBSA, OBA BUDYNKI

759 łóżek studenckich w budynkach A i B

Oba budynki zostają przekształcone w celowo zaprojektowany obiekt studencki, co maksymalizuje liczbę łóżek i ujednolica model operacyjny w ramach jednej platformy PBSA.

WSKAŹNIK	BUDYNEK A · PBSA	BUDYNEK B · PBSA	RAZEM
Powierzchnia sprzedażna (PUMIU)	6 921 m²	7 366 m²	14 287 m²
Powierzchnia mieszkalna	5 577 m²	6 570 m²	12 147 m²
Części wspólne / usługowe	1 344 m²	796 m²	2 140 m²
Średnia wielkość jednostki	15,2 m²	16,8 m²	16,0 m²
Miejsca parkingowe	100	164	264
Łóżka	367	392	759

Budynek A — biura zamienione w łóżka

Z biur gabinetowych do 367 łóżek

147 studiów · 15 m²
54 × klastry 4-łóżkowe · 220 łóżek
1 300 m² części wspólnych
2 lobby · 2 kuchnie na kondygnację

Budynek B — wzorcowy rzut PBSA

Biura zamienione w 392 łóżka

Powtarzalna kondygnacja typowa
Mix klastrów P1/P2/P3
Strefy wypoczynku, 2 jadalnie i 1 kuchnia wspólna na kondygnację
392 łóżka · klastry współdzielone

WARIANT ALTERNATYWNY · ELASTYCZNOŚĆ MODELU NAJMU

Każdy z budynków może działać jako PBSA lub PRS

Gabinetowy układ kondygnacji biurowej pozwala na realizację zarówno PBSA, jak i PRS. Poniższy przykład przedstawia budynek A jako PBSA, a budynek B jako PRS.

WSKAŹNIK	BUDYNEK A · PBSA	BUDYNEK B · PRS	RAZEM
Powierzchnia sprzedażna (PUMIU)	6 921 m²	7 590 m²	14 511 m²
Powierzchnia mieszkalna	5 577 m²	6 794 m²	12 371 m²
Części wspólne / usługowe	1 344 m²	796 m²	2 140 m²
Średnia wielkość jednostki	15,2 m²	33,0 m²	21,6 m²
Miejsca parkingowe	100	164	264
Łóżka i mieszkania	367	206	573

Budynek B jako PRS: 92 studia · 23 m², 94 mieszkania 1-pokojowe · 38 m², 15 dwupokojowych i 5 trzypokojowych — 206 mieszkań z 200 miejscami parkingowymi.

DOSTĘPNE CENOWO MIESZKANIE KLASTROWE

Układy współdzielone, które utrzymują czynsz w zasięgu

Modele klastrowe ograniczają zależność od kosztownych studiów jednoosobowych — to klucz do realnej dostępności cenowej dla studentów krajowych.

P4 — klaster 4-osobowy

od 2 200 PLN miesięcznie

Każdy student ma własną sypialnię, dzieli łazienkę z jedną osobą, a kuchnię z trzema.

P6 — klaster 6-osobowy

od 2 100 PLN miesięcznie

Sześć oddzielnych sypialni z dwiema łazienkami i dwiema kuchniami — nasza najbardziej dostępna cenowo jednostka.

TYP	OPIS	POWIERZCHNIA	BUD.	ŁÓŻKA	CZYNSZ €/MC (NETTO)	CZYNSZ €/MC (BRUTTO)	CZYNSZ PLN/MC (NETTO)	CZYNSZ PLN/MC (BRUTTO)
BUDYNEK A
P1a	Studio jednoosobowe z aneksem kuchennym	15,68 m²	A	138	€689	€744	2 859	3 088
P1b	Studio jednoosobowe bez aneksu kuchennego	12,98 m²	A	220	€639	€690	2 652	2 864
P4	Klaster 4-pokojowy, 1 kuchnia i 2 łazienki	13,95 m²	A	20	€479	€517	1 988	2 147
BUDYNEK B
P1a	Studio jednoosobowe z aneksem kuchennym	17,21 m²	B	193	€699	€755	2 901	3 133
P1b	Studio jednoosobowe bez aneksu kuchennego	15,13 m²	B	65	€649	€701	2 693	2 909
P1c	Studio jednoosobowe dostępne dla osób z niepełnosprawnościami	25,25 m²	B	10	€799	€863	3 316	3 581
P2a	2 studia jednoosobowe z aneksem, wspólna łazienka	14,90 m²	B	50	€599	€647	2 486	2 685
P2b	Klaster 2-osobowy, 1 kuchnia i łazienka	16,75 m²	B	10	€569	€615	2 361	2 550
P2c	Klaster 2-osobowy, 1 łazienka	13,05 m²	B	30	€539	€582	2 237	2 416
P6	Klaster 6-pokojowy, 2 kuchnie i 2 łazienki	16,22 m²	B	30	€459	€496	1 905	2 057
RAZEM / ŚREDNIA WAŻONA		11 646,4 m²		766	€647	€699	2 687	2 902

Czynsze bazowe rok akademicki 2024/25. Kurs 1,00 € = 4,15 PLN.

Najem wakacyjny wyceniany z 50% premią wobec stawki roku akademickiego — średnio 971 € netto (ADR 31 €), dostępny dla studentów i osób niebędących studentami w sierpniu.

PARTNERSTWO DEWELOPERSKIE · A i B: PBSA

Inwestycja

189,6mln PLN

całkowity koszt inwestycji, oba budynki

66,3mln PLN

kapitał własny (35% kosztu) · 65% długu bankowego

1,86×

mnożnik kapitału przy wyjściu · 8,6% średnia rentowność deweloperska

Podsumowanie inwestycji według budynku

WSKAŹNIK	BUDYNEK A · PBSA	BUDYNEK B · PBSA	RAZEM
Koszt inwestycji	92,2 mln	97,4 mln	189,6 mln
Ustabilizowany NOI	7,3 mln	9,0 mln	16,3 mln
Rentowność deweloperska na koszcie	7,9%	9,2%	8,6%
Wartość sprzedaży brutto	116,4 mln	143,8 mln	260,2 mln

Dług bankowy — 123,3 mln PLN

Kapitał własny — 66,3 mln PLN

PLAN BIZNESOWY OPERATORA · 766 ŁÓŻEK · PIERWSZY ROK AKADEMICKI 2027/28

Dziesięcioletni model operacyjny

Łóżka: 766
Miejsca parkingowe: 260
Rok akademicki: 11 miesięcy
Otwarcie: wrzesień 2027
Wzrost czynszów: 6,0% w R1, następnie 3,0% rocznie
Inflacja kosztów: 6,09% w R1, 3,0% do R4, potem 2,5% rocznie

Rampa obłożenia

Obłożenie w roku akademickim

65%

85%

Y3+

97%

Obłożenie wakacyjne

30%

40%

Y3+

50%

Średnie ważone

62%

81%

Y3+

93%

POZYCJA (EUR)	Y1 2027	Y2 2028	Y3 2029	Y4 2030	Y5 2031	Y6 2032	Y7 2033	Y8 2034	Y9 2035	Y10 2036
Przychody z najmu w roku akademickim	3 758 456	5 062 352	5 950 348	6 128 858	6 312 724	6 502 106	6 697 169	6 898 084	7 105 026	7 318 177
Przychody z najmu wakacyjnego	236 546	324 857	418 253	430 801	443 725	457 036	470 748	484 870	499 416	514 399
Opłaty dodatkowe	35 268	58 862	73 824	74 959	76 127	77 331	78 571	79 848	81 164	82 518
Usługi dodatkowe	101 778	120 426	137 122	141 236	153 698	157 741	161 891	166 151	170 524	175 013
Przychód operacyjny brutto (GOI)	4 132 048	5 566 497	6 579 547	6 775 854	6 986 274	7 194 214	7 408 379	7 628 953	7 856 130	8 090 107
Koszty kontrolowane razem	(588 968)	(615 316)	(637 876)	(657 012)	(673 438)	(690 274)	(707 530)	(725 219)	(743 349)	(761 933)
Koszty zarządzane centralnie razem	(815 333)	(909 267)	(965 544)	(994 511)	(1 019 373)	(1 044 858)	(1 070 979)	(1 097 754)	(1 125 197)	(1 153 327)
Wynik operacyjny netto (NOI)	2 727 747	4 041 914	4 976 127	5 124 331	5 293 463	5 459 083	5 629 869	5 805 981	5 987 584	6 174 847
Marża NOI	66%	73%	76%	76%	76%	76%	76%	76%	76%	76%
Wynagrodzenie za zarządzanie (4% GOI)	(109 110)	(112 383)	(115 755)	(119 227)	(122 804)	(126 488)	(130 283)	(134 191)	(138 217)	(142 364)
Wynagrodzenie za wyniki (2,5% NOI)	(63 072)	(95 845)	(119 116)	(122 734)	(126 873)	(130 921)	(135 096)	(139 401)	(143 840)	(148 418)
Opłata za markę i licencję (1,25% GOI)	(51 651)	(69 581)	(82 244)	(84 698)	(87 328)	(89 928)	(92 605)	(95 362)	(98 202)	(101 126)
EBITDA	2 503 915	3 764 105	4 659 012	4 797 671	4 956 458	5 111 746	5 271 886	5 437 027	5 607 325	5 782 939

GOI i NOI, R1–R10 (EUR)

GOINOI

Y1Y2Y3Y4Y5Y6Y7Y8Y9Y10

KOSZTY KONTROLOWANE · Rok 1

Personel: (336 014)
Koszty najmu wakacyjnego: (27 385)
Administracja ogólna: (95 750)
Sprzątanie i usługi pomocnicze: (91 520)
Utrzymanie obiektu: (38 300)
Razem: (588 968)

KOSZTY ZARZĄDZANE CENTRALNIE · Rok 1

Media: (343 093)
Marketing: (91 920)
Obsługa bankowa: (19 150)
Ubezpieczenia: (57 450)
Podatki: (113 000)
Infrastruktura / internet: (72 770)
Zarządzanie techniczne: (117 950)
Razem: (815 333)

UWAGI I PODSTAWA SPORZĄDZENIA

Dane deweloperskie (koszt, kapitał własny, rentowność, wartość sprzedaży) podano w PLN i zaczerpnięto z propozycji inwestycyjnej. Dziesięcioletni model operacyjny wyrażono w EUR i sporządzono przez operatora dla konfiguracji 766 łóżek; scenariusz deweloperski zakłada 759 łóżek. Średnia ważona stawka netto rośnie z 715 € w R1 do 933 € w R10. Warunki finansowania dłużnego, opłaty aranżacyjne, odsetki w okresie budowy oraz koszty wyjścia nie zostały uwzględnione w przedstawionym modelu operacyjnym. Pełny budżet inwestycji i analiza finansowa dostępne na życzenie.

SPONSOR, OPERATOR I REALIZACJA

Jak zbudowany jest projekt

Platforma PBSA nastawiona przede wszystkim na studentów krajowych: wyspecjalizowany sponsor, globalny operator na umowie o zarządzanie oraz nieruchomość z prawomocnym pozwoleniem, należąca do ugruntowanego warszawskiego dewelopera.

Kapitał

Partner kapitałowy · 35% kosztu

66,3 mln PLN

Dług bankowy · 65% kosztu

123,3 mln PLN

Właściciel / SPV

KRAM Holding sp. z o.o. — właściciel

Realizacja i operacje

KRAM Holding sp. z o.o. — sponsor i asset manager

Dantex — właściciel nieruchomości / partner gruntowy

FOROOM — architekci PBSA

Yugo (Urban Micro Estate Poland Sp. z o.o.) — operator

PODMIOT	ROLA	UWAGI
KRAM Holding sp. z o.o.	Sponsor, rozwój i zarządzanie aktywem; podmiot właścicielski	Zintegrowany pionowo zarządca PRS/PBSA w Polsce. Założony przez Jasona Drennana — 20 lat w Polsce i CEE; zbudował polską platformę inwestycyjno-deweloperską Heimstaden (4 500 mieszkań); doradzał Cavatinie przy budowie segmentu living. Strona umów z operatorem.
Dantex	Właściciel nieruchomości	Wiodący warszawski deweloper mieszkaniowy; właściciel i zarządca Dantex Plaza
Yugo / Urban Micro Estate Poland Sp. z o.o.	Operator	Globalny operator markowych domów studenckich, część Dot Group
FOROOM	Architekt	Biuro specjalizujące się w obiektach studenckich, prowadzące projekt konwersji obu budynków
Savills · BONARD	Badania rynku	Analizy rynkowe i dane inwestycyjne

Model klastrowy

Nie pojedyncze aktywa — sieć.
Nabywanie i konwersja klastrów nieruchomości w tej samej dzielnicy, blisko węzłów akademickich i transportu.
Wspólne części i zarządzanie.
Wspólna infrastruktura, obsada i systemy operacyjne rozkładają koszty stałe na cały klaster, poprawiając ekonomikę wobec aktywów wolnostojących.
Jedna spójna marka.
Rozpoznawalna marka nastawiona na studenta krajowego przyspiesza komercjalizację i buduje powracający popyt.
Konwersja biur jako główna dźwignia.
Nadpodaż warszawskich biur daje szybszą i bardziej kapitałowo efektywną drogę do gotowych łóżek niż wyłącznie budowa od zera.

YUGO · GLOBALNY OPERATOR DOMÓW STUDENCKICH

Globalny operator na umowie powiązanej z wynikiem

Yugo to globalny zarządca markowych domów studenckich w ramach Dot Group, obok GSA (inwestycje i zarządzanie aktywami), Student.com (platforma najmu) oraz Kinetic Capital (finansowanie PBSA).

Dot Group

GSA

inwestycje i zarządzanie aktywami

Yugo

globalny zarządca markowych domów studenckich

Student.com

platforma najmu łóżek studenckich online

Kinetic Capital

finansowanie europejskiego rynku PBSA

150+ obiektów · 180 miast · 400+ lokalizacji w ofercie · 1,5 mln łóżek w kanale online · 30 krajów · 150 narodowości studentów

Historia platformy

1991–2000

Nicholas Porter zakłada UNITE Group — pioniera wysokiej jakości komercyjnych domów studenckich

2000

UNITE debiutuje na London Stock Exchange

2008–09

Start marki Urbanest w Australii i Wielkiej Brytanii

2013–16

Powstaje GSA; ekspansja do Irlandii, Japonii i Niemiec; akwizycja TSH UK oraz portfela Coral

2017–20

Akwizycja Nexo w Hiszpanii; pierwsze obiekty w Melbourne i Perth; inwestycja w Student.com; współzałożenie Kinetic Capital

2021–22

Start Yugo — pierwszej globalnej marki domów studenckich; joint venture z Morgan Stanley

2023

Powstaje Dot Group; akwizycja CRM zwiększa portfel o 26 000 łóżek

Wśród partnerów kapitałowych znaleźli się HSRE, GIC i Morgan Stanley, obok międzynarodowych banków finansujących transakcje na całym świecie.

Zasięg

79 000+

zakwaterowanych studentów

250+

obiektów w zarządzaniu

krajów

miast

30+

lat doświadczenia w sektorze

26 000

łóżek dodanych po akwizycji CRM

Rynki w zarządzaniu: Wielka Brytania, Irlandia, Niemcy, Polska, Austria, Włochy, Hiszpania i Portugalia, a także aktywa w Australii, Chinach, Japonii, ZEA i USA.

66 narodowości w zespole
55 języków
27% pracowników to studenci
55% kobiet na stanowiskach kierowniczych

Wśród klientów: LaSalle, BlackRock, Harrison Street, M&G, Aviva, Morgan Stanley oraz Imperial College London. Yugo jest jedynym zewnętrznym zarządcą nieruchomości studenckich zarejestrowanym w GRESB.

Jak wyglądają obiekty operatora

Zdjęcia referencyjne z istniejącego europejskiego portfela operatora, obrazujące standard i wykończenie proponowane dla Cybernetyki.

Strefa wypoczynku dla mieszkańców — miękkie siedziska, wydzielone strefy nauki i spotkań

Wspólna jadalnia i przestrzeń coworkingowa — światło dzienne, zieleń, długie stoły

Siłownia na miejscu — strefa wolnych ciężarów i cardio, dostępna dla wszystkich mieszkańców

Recepcja, kawiarnia i bar — parter jako przestrzeń wspólna

Studio z własnym aneksem kuchennym — pełny pakiet wyposażenia FF&E

Sypialnia w mieszkaniu typu cluster — biurko, schowki, łóżko 1,20 m

Wspólna kuchnia w mieszkaniu typu cluster — pełne wyposażenie i strefa jadalna

Wkład operatora w nasze rzuty

Budynek A — typowa kondygnacja zweryfikowana przez operatora, z uwagami do wielkości kuchni i układu jednostek

Budynek B — uwagi operatora do lokalizacji kuchni oraz doświetlenia i wentylacji przestrzeni wspólnych

Wymagania programowe operatora

Recepcja i zaplecze personelu w budynku B — stanowisko recepcji, przestrzeń administracyjna, back office (CCTV, ppoż.), sala spotkań i jadalnia dla personelu, pomieszczenie na przesyłki; mała sala spotkań personelu w budynku A
W obu budynkach: pokój wspólny, pokój do nauki, przestrzenie coworkingowe, sala spotkań, pralnia w układzie jeden pion na 60 mieszkańców
Tylko w jednym budynku: siłownia, sala kinowa, sala muzyczna, studio podcastowe, studio streamingowe, stołówka lub kącik kawowy, wspólna kuchnia i prywatna jadalnia, opcjonalnie restauracja otwarta dla osób z zewnątrz
Pomieszczenia operacyjne: pomieszczenie porządkowe na kondygnację 3–4 m², główne pomieszczenie porządkowe min. 20 m², magazyn min. 20 m², magazyn brudnej bielizny min. 15 m², warsztat techniczny min. 40 m², szatnia personelu zgodnie z polskimi przepisami
Parking: 20–30% miejsc dla mieszkańców i obsługi obiektu, pozostałe 70–80% dostępne do wynajmu podmiotom trzecim

Koncepcja projektowa

Standardy marki i projektowania operatora, stosowane w każdym obiekcie portfela.

Koncepcja przestrzeni fizycznych — YuGrow, YuPro i YugoEco wyrażone przez sztukę, kolor, materiały naturalne, zieleń, światło dzienne i komfort akustyczny.

Standard oznakowania zewnętrznego — identyfikacja budynku na poziomie dachu, wejścia i ulicy, podświetlana nocą

Standard oznakowania wewnętrznego — drewno i winyl, identyfikacja pięter i pokoi, oznakowanie części wspólnych

Zrównoważony rozwój i innowacje w projektowaniu — YugoEco i YuGrow, biophilic interior design, certyfikacje GRESB i Fitwel, części wspólne otwarte dla studentów z sąsiednich uczelni

Warunki handlowe

WARUNEK	PODSTAWA
Umowa usług przedotwarciowych (POSA)	250 € za łóżko, kwota jednorazowa, płatna w dwóch równych ratach
Podstawowa opłata za zarządzanie (YMA)	4,0% przychodu operacyjnego brutto (GOI) — płatna miesięcznie, rozliczana rocznie
Opłata za wynik (YMA)	2,5% dochodu operacyjnego netto (NOI) — płatna rocznie po rozliczeniu
Opłata za markę i licencję (BLA)	1,0% GOI zgodnie z listem intencyjnym; w budżecie operatora modelowane na 1,25%
Opłata administracyjna	15 000 €, płatna przy zmianie podmiotu właścicielskiego
Okres umowy	5 lat od rozpoczęcia współpracy, z corocznym odnowieniem; 6 miesięcy wypowiedzenia na koniec okresu podstawowego
Okres bez wypowiedzenia	Brak możliwości wypowiedzenia w pierwszych 5 latach poza przypadkiem naruszenia lub zbycia aktywa
Wypowiedzenie przed końcem roku 5	66% pozostałych opłat do końca roku 5, zgodnie z ostatnim budżetem rocznym
Wypowiedzenie po roku 5	Opłata demobilizacyjna 25 000 €
Fundusz remontowy	Rezerwa na odtworzenie majątku prowadzona przez właściciela — operator rekomenduje min. 250 € na łóżko rocznie
Personel	Personel na obiekcie zatrudniany i zarządzany przez Yugo; koszty wynagrodzeń pokrywa właściciel w ramach budżetu operacyjnego
Warunek oddania obiektu	Obiekt musi być w pełni operacyjny w dacie ustalonej w liście intencyjnym; w razie niedotrzymania operator może wybrać opłatę stałą 265 € na łóżko rocznie (indeksowaną CPI) zamiast opłaty podstawowej i za wynik

Warunki zgodnie z listem intencyjnym pomiędzy Urban Micro Estate Poland Sp. z o.o. a KRAM Holding sp. z o.o., podpisanym 26 maja 2025 r. Z zastrzeżeniem zawarcia umów — POSA, YMA i BLA podpisywane łącznie.

Co zapewnia operator

Przed otwarciem

optymalizacja miksu pokoi i części wspólnych
układy funkcjonalne i specyfikacje operacyjne
mobilizacja pod terminowe otwarcie
marketing przed startem
zarządzanie kapitałem obrotowym przed otwarciem
obsada i rekrutacja

W trakcie eksploatacji

zarządzanie nieruchomością i techniczne
konserwacja planowa i naprawcza
najem B2C i B2B (uczelnie, programy wymiany, szkoły letnie)
zarządzanie przychodem i roczna polityka stawek
zakupy przez preferowanych dostawców
miesięczne raporty P&L i obłożenia w ciągu 30 dni
kwartalne raporty przepływów i KPI
raportowanie ESG/GRESB i zgodność z RODO

ESG

Środowisko

Net Zero do 2040 r.
redukcja emisji dwutlenku węgla i zużycia wody
100% energii kupowanej ze źródeł odnawialnych
globalna platforma danych mediowych monitorująca zużycie, koszt energii i emisje gazów cieplarnianych
wyeliminowanie plastiku jednorazowego
status Carbon Literate Organization

Ład korporacyjny

BREEAM In Use, LEED i Fitwel
polityka ESG i komitet ESG
jedyny zewnętrzny zarządca nieruchomości studenckich zarejestrowany w GRESB

Obszar społeczny

wsparcie zdrowia fizycznego i psychicznego mieszkańców
wyposażenie pozyskiwane etycznie i w sposób zrównoważony
praktyki i programy dla absolwentów
edukacja w zakresie zrównoważonego rozwoju i kwestii społecznych

Technologia i społeczność

Platforma cyfrowa

yugo.com — jedna globalna, wielojęzyczna strona ze zintegrowanym systemem rezerwacji
Yuniverse i Student Suite — nominowana do nagród ścieżka samoobsługowej rezerwacji z automatycznym zarządzaniem stawkami
aplikacja dla mieszkańców — społeczność, komunikacja i zgłoszenia serwisowe
strategia cenowa i kosztowa oparta na big data, benchmarkowana w skali globalnego portfela

Społeczność mieszkańców

program ambasadorów studenckich Yugonauts
rada studencka współtworząca zobowiązania wobec mieszkańców
The Student Spill — platforma tworzona przez mieszkańców dla mieszkańców
NPS wyższy od rynku o 24 punkty w 2022 r.
ponad 10 000 studentów zaangażowanych we współtworzenie marki

01 · MOBILIZACJA

KPI: obłożenie

komercjalizacja, partnerstwa z uczelniami, wdrożenie w 30 dni

02 · STABILIZACJA

KPI: GOI

obłożenie ok. 97%, zakupy, retencja najemców

03 · OPTYMALIZACJA

KPI: NOI

miks kanałów, wzrost czynszów, kontrola kosztów

04 · STRATEGIA

KPI: nowa krzywa wzrostu

zbycie, repozycjonowanie lub modernizacja

REALIZACJA I HARMONOGRAM

Harmonogram

kwiecień 2025
List intencyjny wydany i podpisany elektronicznie przez operatora
26 maja 2025
List intencyjny podpisany i opatrzony datą przez obie strony
warunki operatora uzgodnione z zastrzeżeniem zawarcia umów
2026
Rozwój projektu i pozwolenia
prawomocne pozwolenie i MPZP w miejscu; projekt konwersji autorstwa FOROOM
2026 – 2027
Prace konwersyjne, budynki A i B
mobilizacja POSA, marketing przed otwarciem i komercjalizacja prowadzone równolegle
wrzesień 2027
Otwarcie · pierwszy rok akademicki 2027/28
rok 1 modelu operacyjnego: 65% obłożenia w roku akademickim
2028
Rok 2
85% obłożenia w roku akademickim
2029 – 2030
Stabilizacja
97% obłożenia w roku akademickim, marża NOI 76%
od 2030
Optymalizacja i okno wyjścia
aktywo ustabilizowane; mnożnik kapitału 1,86× przy wyjściu w scenariuszu deweloperskim

UWAGA DO HARMONOGRAMU

List intencyjny wyznacza ostateczny termin oddania obiektu w pełni operacyjnego na 1 września 2026 r. Dziesięcioletni budżet operatora zakłada otwarcie we wrześniu 2027 r. Data ta wymaga przesunięcia w umowach docelowych; jeśli pierwotny termin nie zostanie zmieniony, operator może wybrać opłatę stałą 265 € na łóżko rocznie zamiast opłaty podstawowej i za wynik.

STRUKTURA NABYCIA

Struktura transakcji

Nieruchomość zostaje nabyta i przekształcona w ramach partnerstwa deweloperskiego sponsora z wchodzącym partnerem kapitałowym, przy finansowaniu 35% kapitału własnego i 65% długu bankowego senioralnego.

ŹRÓDŁO	UDZIAŁ	KWOTA (PLN)	UWAGI
Dług bankowy senioralny	65%	123,3 mln	Kredyt inwestycyjny, zabezpieczony na nieruchomości
Kapitał własny	35%	66,3 mln	Sponsor i partner kapitałowy
Całkowity koszt inwestycji	100%	189,6 mln

8,6%

średnia ważona rentowność na koszcie

260,2mln PLN

wartość sprzedaży brutto

1,86×

mnożnik kapitału przy wyjściu

Kluczowe kroki

01Zabezpieczenie partnera kapitałowego i zobowiązanie kapitału własnego
02Nabycie nieruchomości od Dantex
03Uzgodnienie i uruchomienie kredytu senioralnego
04Zawarcie umów POSA, YMA i BLA z operatorem
05Prace konwersyjne i mobilizacja
06Otwarcie i komercjalizacja
07Stabilizacja
08Wyjście lub refinansowanie

DO POTWIERDZENIA

cena i struktura nabycia (aktywo czy udziały)
warunki zawieszające i mechanika zamknięcia
warunki długu senioralnego — kredytodawca, marża, LTC/LTV, kowenanty DSCR, odsetki w okresie budowy
ekonomika partnera kapitałowego — promote/carry, opłata deweloperska i ład korporacyjny
traktowanie drugiej nieruchomości wskazanej w liście intencyjnym (Polecki Oslo)
uzgodnienie scenariusza deweloperskiego na 759 łóżek z budżetem operatora na 766 łóżek

POZA CYBERNETYKI

Platforma, nie jedno aktywo

Cybernetyki to zabezpieczone pierwsze aktywo w portfelu sześciu projektów w Warszawie — 3 360 łóżek, realizowanych poprzez konwersje i częściową zabudowę istniejących zasobów.

projekty w portfelu

3 360

łóżek

0,84mld PLN

łączny koszt inwestycji brutto

1,26mld PLN

wartość po stabilizacji

PROJEKT	STATUS	TYP	POWIERZCHNIA PBSA	ŁÓŻKA	NOI PO STABILIZACJI (PLN)	GDC (PLN)	GDC / M²	WARTOŚĆ PO STABILIZACJI (PLN)	RENTOWNOŚĆ NA KOSZCIE
Warszawa Cybernetyki	Zabezpieczony	Konwersja	12 200 m²	750	15 750 000	170 800 000	14 000	262 500 000	9,22%
Warszawa Antares	Złożona oferta wstępna	Konwersja	6 000 m²	400	8 400 000	87 000 000	14 500	140 000 000	9,66%
Warszawa Lipowy A	Złożona oferta wstępna	Konwersja	6 600 m²	400	8 400 000	95 700 000	14 500	140 000 000	8,78%
Warszawa Sierpina	Złożona oferta wstępna	Częściowa zabudowa	11 000 m²	650	13 650 000	154 000 000	14 000	227 500 000	8,86%
Warszawa Sacharowa	Złożona oferta wstępna	Częściowa zabudowa	10 196 m²	410	13 700 000	142 744 000	14 000	228 333 333	9,60%
Warszawa Okopowa	W przygotowaniu	Nowa inwestycja	12 000 m²	750	15 750 000	192 000 000	16 000	262 500 000	8,20%
Razem			57 996 m²	3 360	75 650 000	842 244 000		1 260 833 333

Założenia portfela: docelowy średni czynsz 2 500 PLN za łóżko miesięcznie · wartość 350 000 PLN na łóżko · kapitał własny 40% kosztu · kurs 4,25 PLN/EUR · łączny kapitał własny 336,9 mln PLN (79,3 mln €).

PODSTAWA

Portfel przedstawiono na standardowych założeniach platformy, które różnią się od szczegółowej analizy dla Cybernetyki powyżej — tutaj 750 łóżek i 170,8 mln PLN kosztu inwestycji brutto przy 40% kapitału własnego, wobec 759 łóżek i 189,6 mln PLN przy 35% kapitału własnego w scenariuszu dla aktywa. Oba ujęcia są indykatywne i podlegają weryfikacji, zawarciu umów oraz uzyskaniu finansowania. Projekty inne niż Cybernetyki nie są zabezpieczone.

KOLEJNE KROKI

Kolejne kroki

Udostępnienie pełnego data roomu
źródłowe badania rynku, budżet inwestycji i materiały platformy
Spotkanie wspólne
pogłębiona sesja poświęcona Warszawie z zespołami sponsora i operatora
Term sheet
uzgodnienie struktury i ekonomiki partnerstwa deweloperskiego

Andrzej Krauze

Rozwój biznesu i transakcje, KRAM Development Sp. z o.o.

Q22, ul. Jana Pawła II 22, Warszawa

a.krauze@kramdevelopment.com +48 663 000 018

Dr. Orly Paran

Adv. (Isr.) Bussines Development

orly.paran@gmail.com +36 205821887