YUGO · GLOBALNY OPERATOR DOMÓW STUDENCKICH
Globalny operator na umowie powiązanej z wynikiem
Yugo to globalny zarządca markowych domów studenckich w ramach Dot Group, obok GSA (inwestycje i zarządzanie aktywami), Student.com (platforma najmu) oraz Kinetic Capital (finansowanie PBSA).
Dot Group
GSA
inwestycje i zarządzanie aktywami
Yugo
globalny zarządca markowych domów studenckich
Student.com
platforma najmu łóżek studenckich online
Kinetic Capital
finansowanie europejskiego rynku PBSA
150+ obiektów · 180 miast · 400+ lokalizacji w ofercie · 1,5 mln łóżek w kanale online · 30 krajów · 150 narodowości studentów
Historia platformy
1991–2000
Nicholas Porter zakłada UNITE Group — pioniera wysokiej jakości komercyjnych domów studenckich
2000
UNITE debiutuje na London Stock Exchange
2008–09
Start marki Urbanest w Australii i Wielkiej Brytanii
2013–16
Powstaje GSA; ekspansja do Irlandii, Japonii i Niemiec; akwizycja TSH UK oraz portfela Coral
2017–20
Akwizycja Nexo w Hiszpanii; pierwsze obiekty w Melbourne i Perth; inwestycja w Student.com; współzałożenie Kinetic Capital
2021–22
Start Yugo — pierwszej globalnej marki domów studenckich; joint venture z Morgan Stanley
2023
Powstaje Dot Group; akwizycja CRM zwiększa portfel o 26 000 łóżek
Wśród partnerów kapitałowych znaleźli się HSRE, GIC i Morgan Stanley, obok międzynarodowych banków finansujących transakcje na całym świecie.
Zasięg
zakwaterowanych studentów
obiektów w zarządzaniu
krajów
miast
lat doświadczenia w sektorze
łóżek dodanych po akwizycji CRM
Rynki w zarządzaniu: Wielka Brytania, Irlandia, Niemcy, Polska, Austria, Włochy, Hiszpania i Portugalia, a także aktywa w Australii, Chinach, Japonii, ZEA i USA.
- 66 narodowości w zespole
- 55 języków
- 27% pracowników to studenci
- 55% kobiet na stanowiskach kierowniczych
Wśród klientów: LaSalle, BlackRock, Harrison Street, M&G, Aviva, Morgan Stanley oraz Imperial College London. Yugo jest jedynym zewnętrznym zarządcą nieruchomości studenckich zarejestrowanym w GRESB.
Jak wyglądają obiekty operatora
Zdjęcia referencyjne z istniejącego europejskiego portfela operatora, obrazujące standard i wykończenie proponowane dla Cybernetyki.
Wkład operatora w nasze rzuty
Wymagania programowe operatora
- Recepcja i zaplecze personelu w budynku B — stanowisko recepcji, przestrzeń administracyjna, back office (CCTV, ppoż.), sala spotkań i jadalnia dla personelu, pomieszczenie na przesyłki; mała sala spotkań personelu w budynku A
- W obu budynkach: pokój wspólny, pokój do nauki, przestrzenie coworkingowe, sala spotkań, pralnia w układzie jeden pion na 60 mieszkańców
- Tylko w jednym budynku: siłownia, sala kinowa, sala muzyczna, studio podcastowe, studio streamingowe, stołówka lub kącik kawowy, wspólna kuchnia i prywatna jadalnia, opcjonalnie restauracja otwarta dla osób z zewnątrz
- Pomieszczenia operacyjne: pomieszczenie porządkowe na kondygnację 3–4 m², główne pomieszczenie porządkowe min. 20 m², magazyn min. 20 m², magazyn brudnej bielizny min. 15 m², warsztat techniczny min. 40 m², szatnia personelu zgodnie z polskimi przepisami
- Parking: 20–30% miejsc dla mieszkańców i obsługi obiektu, pozostałe 70–80% dostępne do wynajmu podmiotom trzecim
Koncepcja projektowa
Standardy marki i projektowania operatora, stosowane w każdym obiekcie portfela.
Warunki handlowe
| WARUNEK | PODSTAWA |
|---|---|
| Umowa usług przedotwarciowych (POSA) | 250 € za łóżko, kwota jednorazowa, płatna w dwóch równych ratach |
| Podstawowa opłata za zarządzanie (YMA) | 4,0% przychodu operacyjnego brutto (GOI) — płatna miesięcznie, rozliczana rocznie |
| Opłata za wynik (YMA) | 2,5% dochodu operacyjnego netto (NOI) — płatna rocznie po rozliczeniu |
| Opłata za markę i licencję (BLA) | 1,0% GOI zgodnie z listem intencyjnym; w budżecie operatora modelowane na 1,25% |
| Opłata administracyjna | 15 000 €, płatna przy zmianie podmiotu właścicielskiego |
| Okres umowy | 5 lat od rozpoczęcia współpracy, z corocznym odnowieniem; 6 miesięcy wypowiedzenia na koniec okresu podstawowego |
| Okres bez wypowiedzenia | Brak możliwości wypowiedzenia w pierwszych 5 latach poza przypadkiem naruszenia lub zbycia aktywa |
| Wypowiedzenie przed końcem roku 5 | 66% pozostałych opłat do końca roku 5, zgodnie z ostatnim budżetem rocznym |
| Wypowiedzenie po roku 5 | Opłata demobilizacyjna 25 000 € |
| Fundusz remontowy | Rezerwa na odtworzenie majątku prowadzona przez właściciela — operator rekomenduje min. 250 € na łóżko rocznie |
| Personel | Personel na obiekcie zatrudniany i zarządzany przez Yugo; koszty wynagrodzeń pokrywa właściciel w ramach budżetu operacyjnego |
| Warunek oddania obiektu | Obiekt musi być w pełni operacyjny w dacie ustalonej w liście intencyjnym; w razie niedotrzymania operator może wybrać opłatę stałą 265 € na łóżko rocznie (indeksowaną CPI) zamiast opłaty podstawowej i za wynik |
Warunki zgodnie z listem intencyjnym pomiędzy Urban Micro Estate Poland Sp. z o.o. a K Fundacja Rodzinna sp. z o.o., podpisanym 26 maja 2025 r. Z zastrzeżeniem zawarcia umów — POSA, YMA i BLA podpisywane łącznie.
Co zapewnia operator
Przed otwarciem
- optymalizacja miksu pokoi i części wspólnych
- układy funkcjonalne i specyfikacje operacyjne
- mobilizacja pod terminowe otwarcie
- marketing przed startem
- zarządzanie kapitałem obrotowym przed otwarciem
- obsada i rekrutacja
W trakcie eksploatacji
- zarządzanie nieruchomością i techniczne
- konserwacja planowa i naprawcza
- najem B2C i B2B (uczelnie, programy wymiany, szkoły letnie)
- zarządzanie przychodem i roczna polityka stawek
- zakupy przez preferowanych dostawców
- miesięczne raporty P&L i obłożenia w ciągu 30 dni
- kwartalne raporty przepływów i KPI
- raportowanie ESG/GRESB i zgodność z RODO
ESG
Środowisko
- Net Zero do 2040 r.
- redukcja emisji dwutlenku węgla i zużycia wody
- 100% energii kupowanej ze źródeł odnawialnych
- globalna platforma danych mediowych monitorująca zużycie, koszt energii i emisje gazów cieplarnianych
- wyeliminowanie plastiku jednorazowego
- status Carbon Literate Organization
Ład korporacyjny
- BREEAM In Use, LEED i Fitwel
- polityka ESG i komitet ESG
- jedyny zewnętrzny zarządca nieruchomości studenckich zarejestrowany w GRESB
Obszar społeczny
- wsparcie zdrowia fizycznego i psychicznego mieszkańców
- wyposażenie pozyskiwane etycznie i w sposób zrównoważony
- praktyki i programy dla absolwentów
- edukacja w zakresie zrównoważonego rozwoju i kwestii społecznych
Technologia i społeczność
Platforma cyfrowa
- yugo.com — jedna globalna, wielojęzyczna strona ze zintegrowanym systemem rezerwacji
- Yuniverse i Student Suite — nominowana do nagród ścieżka samoobsługowej rezerwacji z automatycznym zarządzaniem stawkami
- aplikacja dla mieszkańców — społeczność, komunikacja i zgłoszenia serwisowe
- strategia cenowa i kosztowa oparta na big data, benchmarkowana w skali globalnego portfela
Społeczność mieszkańców
- program ambasadorów studenckich Yugonauts
- rada studencka współtworząca zobowiązania wobec mieszkańców
- The Student Spill — platforma tworzona przez mieszkańców dla mieszkańców
- NPS wyższy od rynku o 24 punkty w 2022 r.
- ponad 10 000 studentów zaangażowanych we współtworzenie marki
01 · MOBILIZACJA
KPI: obłożenie
komercjalizacja, partnerstwa z uczelniami, wdrożenie w 30 dni
02 · STABILIZACJA
KPI: GOI
obłożenie ok. 97%, zakupy, retencja najemców
03 · OPTYMALIZACJA
KPI: NOI
miks kanałów, wzrost czynszów, kontrola kosztów
04 · STRATEGIA
KPI: nowa krzywa wzrostu
zbycie, repozycjonowanie lub modernizacja