PARTNERSTWO DEWELOPERSKIE · A i B: PBSA
Inwestycja
całkowity koszt inwestycji, oba budynki
kapitał własny (35% kosztu) · 65% długu bankowego
mnożnik kapitału przy wyjściu · 8,6% średnia rentowność deweloperska
CENA NABYCIA NIERUCHOMOŚCI
≈ 20,2 mln € netto (kurs 4,25 PLN/EUR)
Cena nabycia (netto)
Cena nabycia nieruchomości w stanie istniejącym, płatna w 100% z chwilą uzyskania pozwolenia na budowę. Kwota netto, bez VAT.
Podsumowanie inwestycji według budynku
| WSKAŹNIK | BUDYNEK A · PBSA | BUDYNEK B · PBSA | RAZEM |
|---|---|---|---|
| Koszt inwestycji | 21,7 mln € | 22,9 mln € | 44,6 mln € |
| Ustabilizowany NOI | 1,7 mln € | 2,1 mln € | 3,8 mln € |
| Rentowność deweloperska na koszcie | 7,9% | 9,2% | 8,6% |
| Wartość sprzedaży brutto | 27,4 mln € | 33,8 mln € | 61,2 mln € |
Dług bankowy — 29,0 mln €
Kapitał własny — 15,6 mln €
PLAN BIZNESOWY OPERATORA · 766 ŁÓŻEK · PIERWSZY ROK AKADEMICKI 2027/28
Dziesięcioletni model operacyjny
- Łóżka
- 766
- Miejsca parkingowe
- 260
- Rok akademicki
- 11 miesięcy
- Otwarcie
- wrzesień 2027
- Wzrost czynszów
- 6,0% w R1, następnie 3,0% rocznie
- Inflacja kosztów
- 6,09% w R1, 3,0% do R4, potem 2,5% rocznie
Rampa obłożenia
Obłożenie w roku akademickim
Obłożenie wakacyjne
Średnie ważone
| POZYCJA (EUR) | Y1 2027 | Y2 2028 | Y3 2029 | Y4 2030 | Y5 2031 | Y6 2032 | Y7 2033 | Y8 2034 | Y9 2035 | Y10 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Przychody z najmu w roku akademickim | 3 758 456 | 5 062 352 | 5 950 348 | 6 128 858 | 6 312 724 | 6 502 106 | 6 697 169 | 6 898 084 | 7 105 026 | 7 318 177 |
| Przychody z najmu wakacyjnego | 236 546 | 324 857 | 418 253 | 430 801 | 443 725 | 457 036 | 470 748 | 484 870 | 499 416 | 514 399 |
| Opłaty dodatkowe | 35 268 | 58 862 | 73 824 | 74 959 | 76 127 | 77 331 | 78 571 | 79 848 | 81 164 | 82 518 |
| Usługi dodatkowe | 101 778 | 120 426 | 137 122 | 141 236 | 153 698 | 157 741 | 161 891 | 166 151 | 170 524 | 175 013 |
| Przychód operacyjny brutto (GOI) | 4 132 048 | 5 566 497 | 6 579 547 | 6 775 854 | 6 986 274 | 7 194 214 | 7 408 379 | 7 628 953 | 7 856 130 | 8 090 107 |
| Koszty kontrolowane razem | (588 968) | (615 316) | (637 876) | (657 012) | (673 438) | (690 274) | (707 530) | (725 219) | (743 349) | (761 933) |
| Koszty zarządzane centralnie razem | (815 333) | (909 267) | (965 544) | (994 511) | (1 019 373) | (1 044 858) | (1 070 979) | (1 097 754) | (1 125 197) | (1 153 327) |
| Wynik operacyjny netto (NOI) | 2 727 747 | 4 041 914 | 4 976 127 | 5 124 331 | 5 293 463 | 5 459 083 | 5 629 869 | 5 805 981 | 5 987 584 | 6 174 847 |
| Marża NOI | 66% | 73% | 76% | 76% | 76% | 76% | 76% | 76% | 76% | 76% |
| Wynagrodzenie za zarządzanie (4% GOI) | (109 110) | (112 383) | (115 755) | (119 227) | (122 804) | (126 488) | (130 283) | (134 191) | (138 217) | (142 364) |
| Wynagrodzenie za wyniki (2,5% NOI) | (63 072) | (95 845) | (119 116) | (122 734) | (126 873) | (130 921) | (135 096) | (139 401) | (143 840) | (148 418) |
| Opłata za markę i licencję (1,25% GOI) | (51 651) | (69 581) | (82 244) | (84 698) | (87 328) | (89 928) | (92 605) | (95 362) | (98 202) | (101 126) |
| EBITDA | 2 503 915 | 3 764 105 | 4 659 012 | 4 797 671 | 4 956 458 | 5 111 746 | 5 271 886 | 5 437 027 | 5 607 325 | 5 782 939 |
GOI i NOI, R1–R10 (EUR)
KOSZTY KONTROLOWANE · Rok 1
- Personel
- (336 014)
- Koszty najmu wakacyjnego
- (27 385)
- Administracja ogólna
- (95 750)
- Sprzątanie i usługi pomocnicze
- (91 520)
- Utrzymanie obiektu
- (38 300)
- Razem
- (588 968)
KOSZTY ZARZĄDZANE CENTRALNIE · Rok 1
- Media
- (343 093)
- Marketing
- (91 920)
- Obsługa bankowa
- (19 150)
- Ubezpieczenia
- (57 450)
- Podatki
- (113 000)
- Infrastruktura / internet
- (72 770)
- Zarządzanie techniczne
- (117 950)
- Razem
- (815 333)
UWAGI I PODSTAWA SPORZĄDZENIA
Dane deweloperskie (koszt, kapitał własny, rentowność, wartość sprzedaży) zaczerpnięto z propozycji inwestycyjnej i przeliczono na EUR po kursie 4,25 PLN/EUR. Dziesięcioletni model operacyjny wyrażono w EUR i sporządzono przez operatora dla konfiguracji 766 łóżek; obecny schemat obejmuje 795 łóżek. Średnia ważona stawka netto rośnie z 715 € w R1 do 933 € w R10. Warunki finansowania dłużnego, opłaty aranżacyjne, odsetki w okresie budowy oraz koszty wyjścia nie zostały uwzględnione w przedstawionym modelu operacyjnym. Pełny budżet inwestycji i analiza finansowa dostępne na życzenie.